Период нестабильной ситуации в экономике страны продолжается. Многие вопросы относительно будущего рынка недвижимости так и остаются открытыми. Но в то же время апрель-май показал некоторые положительные изменения на рынке. Попробуем разобраться: носят ли эти изменения сезонный фактор, или же наметилась положительная тенденция на рынке недвижимости?

Рынок жилья

Объективности ради стоит отметить, что после почти полугодового затишья, спрос на жилую недвижимость в апреле-мае начал постепенно восстанавливаться. Уровень цен в апреле-мае по сравнению с периодом с января по март снизился, но не существенно.

Однако количество сделок в этом году заметно ниже, чем в прошлом и позапрошлом, несмотря на, казалось бы, обозначившуюся тенденцию роста спроса на рынке недвижимости.

Рынок первичной недвижимости, наиболее сильно пострадавший от кризисных явлений, так и остается без существенного спроса. Покупатели все еще опасаются приобретать квартиры в строящихся объектах, и для того, чтобы активизировать продажи, застройщики вынуждены выводить на рынок свои объекты, предлагая специальные акции. Акции и предложения, как правило, носят временный характер, и «работают» только при стопроцентной оплате квартиры.

Основное количество сделок по новостройкам совершено в уже практически готовых либо динамично строящихся комплексах, близких к завершению. При этом комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства, характеризуются практически нулевым спросом. Это вынуждает застройщиков всерьез задумываться о приостановке таких проектов.

В ближайшем будущем маловероятно, что продавцы новостроек будут значительно снижать цены. Скорее всего, они направят все силы на то, чтобы закончить строящиеся объекты, провести качественную отделку мест общего пользования, в отдельных случаях, в качестве бонуса, предлагая отделку квартир. Эти действия и предлагаемые скидки позволят застройщикам реализовывать свои объекты в сегодняшних условиях.

В основном активизация спроса все же характерна для вторичного рынка – первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом.

Все-таки небольшой, но рост спроса на рынке жилья связан с тем, что часть покупателей считает, что цены достигли «дна» и происходит частичная реализация «отложенного спроса» среди тех, у кого имеется на руках «живые» деньги. Таким образом, в целом по рынку за апрель-май наметилась относительная стабилизация, выразившаяся в снижении темпов падения цен.

Полноценная реализация «отложенного спроса» сдерживается отсутствием приемлемых ставок по ипотечным кредитам. ЦБ России уже дважды снижал ставку рефинансирования на 0,5 базисных пункта, что в дальнейшем должно повлиять на снижение ставки по ипотечным кредитам. Но в настоящее время ставки по кредитам остаются на уровне 16-20%, а размер первоначального взноса в районе 30-50% от стоимости объекта недвижимости, что заставляет большинство потенциальных покупателей занимать выжидательную позицию.

Стабилизация экономической ситуации, постепенное снижение ставки в район 12-13 % годовых и снижение размера первоначального взноса до 10-20% способно существенно повысить спрос и оживить рынок.

Так же не стоит забывать, что в связи с увеличением спроса и ограниченным предложением, начнется постепенный рост цен, а  снижение ставок по кредитам и большая ликвидность привнесет в этот рост еще и инфляционную составляющую.

Рынок коммерческой недвижимости

Еще в прошлом году многие компании были готовы снимать большие, просторные офисы и торговые площади, расположенные в центре города. Сегодня можно смело констатировать тот факт, что желающих арендовать офисные блоки и магазины площадью более 100-150 кв. м на рынке коммерческой недвижимости Тулы заметно поубавилось. Зато, начиная со второй половины марта, значительно увеличилось число заявок на офисы и торговые площади от 20 до 60 кв. м.

Если раньше арендаторы предпочитали выдержать корпоративный стиль и сами вкладывались в дизайн, то сейчас предложения «под отделку» не вызывают интереса. Собственники объектов недвижимости, идя навстречу потенциальным арендаторам, существенно снижают сумму страхового депозита, сокращают сроки договоров аренды: теперь договора чаще всего заключаются на 11 месяцев, а не на несколько лет вперед.

Как мы и предполагали в предыдущей статье, на рынке аренды спросом пользовались небольшие площади, готовые к работе. Те собственники, которые адекватно снизили арендные ставки и смогли переориентироваться на сдачу помещений меньшими лотами, в состоянии, готовом к работе, не требующих больших вложений арендатора в ремонт, в настоящий момент находятся не в таком критичном состоянии, как те, кто не успел вовремя адекватно отреагировать на изменение структуры спроса.

Чтобы хоть как-то удержать съезжающих  арендаторов и привлечь новых, владельцы офисных центров смягчают финансовую политику. Наиболее популярные ходы – снижение арендной ставки либо увеличение арендных каникул, то есть периода времени, когда арендаторы занимают помещение бесплатно. В ситуации, когда потенциальных арендаторов не так много, а площадей в изобилии, арендодатели становятся более сговорчивыми, и ставки аренды офисов класса «А» и «В» значительно приблизились к прежней стоимости офисов «С»-класса. Так же по многим офисным площадям собственники существенно снижают размер страхового депозита и допускают возможность его оплаты в рассрочку.

По поводу прогноза по изменению цен хочется отметить, что еще не все арендодатели осознали уровень цен, на котором их предложения начнут пользоваться спросом, и не все  готовы торговаться. Очевидно, что в дальнейшем, чтобы избежать еще больших убытков, и они будут снижать цены под воздействием общих тенденций на рынке. Таким образом, среднестатистическая цена аренды квадратного метра офисных площадей будет продолжать снижаться.

Сильнее всего снизится в цене неликвидный сегмент, т.е. некачественные или не удачно расположенные помещения. В настоящий момент ситуация уже такова, что у торговых центров, расположенных в неудобных местах, не очень хорошо спланированных появились проблемы с заполняемостью. Там в основном и снижаются арендные ставки. А в удачных и продуманных центрах – снижение либо не происходит, либо оно незначительно.

Многие инвесторы ожидали значительного предложения объектов по низким ценам, предполагая, что будут выставляться на продажу объекты собственников, обремененных кредитными обязательствами. Однако массовой продажи по «бросовым» ценам не произошло, либо это были неликвидные предложения, и лист ожидания из  желающих купить по такой цене хорошее помещение на несколько порядков выше, чем нуждающихся продать.

Резюме

В настоящее время высказываются различные предположения о том, когда будет достигнуто дно рынка, когда он начнет восстанавливаться. Располагая данными о количестве сделок на рынке недвижимости, и проанализировав их, можно отметить, что спрос на недвижимость, снижавшийся с сентября 2008, начинает постепенно восстанавливаться. Снижение активности на рынке недвижимости было связано как с тем, что многие покупатели заняли выжидательную позицию ввиду нестабильной ситуации так и с отсутствием доступных кредитных средств.