15.09.2018
Как строить на участке: ограничения

 Получить первоначальные сведения об ограничениях в использовании участка можно на сайте Росреестра.

Достаточно ввести кадастровый номер, и система выдаст данные: не расположен ли интересующий покупателя объект в водоохранной, санитарно-защитной зоне или зоне охраняемых объектов культурного наследия. Также там будут приведены ограничения, связанные с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.

Однако Росреестр предупреждает, что не гарантирует достоверность данных, поэтому сведения на сайте носят лишь ознакомительный характер.

 

Смотрим градостроительные документы

 

По заверению коммерческого директора компании Skog Homes Владислава Ремиша, для того чтобы узнать об ограничениях наверняка, нужно изучить градостроительную документацию. К тому же эти документы требуются для получения разрешения на строительство (на земле под ИЖС).

Необходимость получать разрешение на строительство для участков под ИЖС часто воспринимается как лишние хлопоты. Однако оно исключает соседские споры, кому на какое расстояние отступать: прав того, кто первым оформил разрешение. По идее, хороший девелопер коттеджного поселка еще на стадии разработки проекта межевания участков должен нарезать участки так, чтобы соседи друг другу не мешали ни с домом, ни с дополнительными постройками.

Если участок не в коттеджном поселке, необходимо получить градостроительный план, который выдает администрация соответствующего района.

Градплан представляет собой выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к данному земельному участку. ПЗЗ и другие документы разрабатываются для земель, включенных в границы поселений. Заказать и получить градплан может только правообладатель участка. Поэтому покупатель земли, желающий знать о наличии ограничений, может запросить у продавца такой документ.

Для сельхозземель (садовых товариществ или дачных парт­нерств, СНТ и ДНП) регламент застройки разрабатывает юрлицо, и выписку из проекта организации застройки ДНП можно получить в этом ДНП.

Если участок расположен в коттеджном поселке, то сведения об ограничениях можно узнать из правил (регламента) застройки — их предоставят в администрации коттеджного поселка.

 

Интересные примеры

 

«В градостроительных документах заказчик может обнаружить, например, ограничения, связанные с максимальным процентом застройки территории, — говорит Владислав Ремиш. — У нас было много случаев, когда это серьезно изменяло параметры строения. Так, на одном из участков в Комарове градпланом разрешалось строить несколько зданий, размер каждого не должен был превышать определенный процент размера участка. Мы проектировали дом с единым фундаментом и цокольным этажом, но визуально это два разных дома, первые этажи которых выступают из земли, а второй этаж соединяет дома галереей-переходом.

В Курортном районе для шикарного участка на берегу реки действовало ограничение высоты зданий пять метров, что исключало строительство двухэтажного дома».

Все отступы от соседних объектов, по словам эксперта, также регламентируются градпланом или регламентом поселка, но обычно они одинаковые: три метра от забора соседа, пять метров от дороги до жилого дома, один метр от забора до хозяйственных построек.

 

Правила пожарной безопасности

 

При возведении загородного дома необходимо учитывать противопожарные требования. Они рассчитываются в зависимости от степени устойчивости сооружений к огню