10.09.2018
Покупайте магазины: их больше не производят

 О ситуации в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости рассказывает  эксперт по недвижимости Людмила Синьковская.

– Людмила Васильевна, какие типы коммерческой недвижимости, с вашей точки зрения, представляют наибольший интерес для частных инвесторов?

– Самые доходные инвестиции в коммерческую недвижимость в Петербурге лежат в области строительства крупноформатных торговых центров – разумеется, при условии их грамотной реализации. Но это проекты не для массового инвестора: едва ли наберется больше десятка семей, которым они под силу. Для непрофессиональных инвесторов самый комфортный формат – коммерческие помещения на первых этажах жилых домов – бывшие квартиры. Во-первых, они всегда востребованы у арендаторов. Во-вторых, предполагают невысокую стоимость «входного билета» – от 5-7 млн руб. Например, вам досталась «лишняя» квартира в наследство. Вы можете сдавать ее – или продать и купить коммерческое помещение на первом этаже.

– Можно ли самостоятельно перевести квартиру в фонд нежилых помещений?

– Да, если вы твердо уверены, что получите необходимые согласования в районной администрации. Но если не хотите рисковать, я бы рекомендовала искать сформированный объект на вторичном рынке. Варианты разные. Можно найти и готовый бизнес – с заключенными договорами аренды.

– Насколько перспективны в этом отношении встроенные помещения в новостройках?

– Я не поклонница этого варианта. Во-первых, действительно привлекательные встройки не попадают на рынок – они расходятся среди инвесторов, близких к застройщику. В основном те помещения, которые встречаются, – это либо вторые дворы, в стороне от торговых коридоров, либо слишком большие и неоправданно дорогие, причем и для инвестора, и для арендатора. К примеру, оптимальный формат торгового места для частника, торгующего трикотажными изделиями, – 15-20 кв. м за 30 тыс. руб. в месяц. Таких предложений, да еще и в проходных местах, в новых домах нет. Арендаторам предлагают объекты свободной планировки (например, 70 кв. м за 120 тыс. руб.). Это может быть помещение с высокими потолками, качественной вентиляцией и звукоизоляцией, но оно больше подходит для сетевого магазина, а не для частника: цены исчисляются уже десятками миллионов.

– В нашем десятилетии процесс перевода квартир в нежилой фонд можно охарактеризовать словами «все сложно». В какой момент вы ощутили, что отношение чиновников к этому бизнесу начало меняться?

– Петербургские депутаты неоднократно пытались ввести запрет на перевод в фонд нежилых помещений, но эти начинания блокировали на федеральном уровне. Поворотным, очевидно, был момент, когда город взял курс на строительство крупных торговых центров. В мае 2012 года петербургская прокуратура выдала городской администрации предписание «о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства». Работники прокуратуры нашли в строительных нормативах запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях» и предупредили глав районных администраций об ответственности за нарушения, «вплоть до уголовной».

Первая атака была отбита: тогда мы привлекли экспертов, доказали необоснованность этого требования и выиграли десятки судов. Но, по всей видимости, инициаторы запрета собирали юристов и просили их «что-нибудь придумать». Иначе высосанные из пальца ограничения объяснить трудно. Так родилось действующее и по сей день требование о стопроцентном согласии жителей дома на перевод объекта в нежилой фонд, с нашей точки зрения противоречащее федеральному законодательству.

Судите сами. Процедура перевода в фонд нежилых помещений прописана в 23-й статье Жилищного кодекса РФ. В прежние годы от собственника требовалось пять документов. Если проект согласован межведомственной комиссией по перепланировкам, глава районной администрации не может отказать в переводе. Но чтобы оформить проект в установленном порядке, необходимо собрать до двух десятков согласований. И во всех районах свои требования.

– Как решается вопрос со стопроцентным согласием собственников?

– Никак не решается: это незаконное требование. Вы ведь знаете, что по ЖК РФ для принятия основных решений, касающихся общего имущества многоквартирного дома, требуется две трети голосов. Кроме тех случаев, когда это имущество не просто растворилось в воздухе, а перераспределилось в пользу кого-либо из собственников. Тогда да, требуется стопроцентное согласие. То есть если две трети жильцов решат разобрать крышу, то оставшаяся треть будет вынуждена согласиться и жить без крыши. Но когда на общей территории появилось крыльцо магазина – судебные инстанции могут решить вопрос по-разному. Например, признать крыльцо общим имуществом, и все будут довольны.

По сути, собственнику недвижимости в многоквартирном доме принадлежит только пространство между обоями. Строительные конструкции – уже общее имущество. А это, в свою очередь, дает возможность принять судебное решение в пользу той или другой стороны. Например, признать перераспределением в пользу интересанта расширение проема – вы ведь вырезали фрагмент наружной стены (общего имущества) под окном.

То есть здесь, по логике чиновников, уже требуется стопроцентно согласие всех собственн