21.12.2018
Отдать недвижимость в хорошие руки
Отношения арендодателя и арендатора гораздо сложнее, чем может казаться. Ежемесячно получать плату за помещение, сданное внаём- недостаточно. Неграмотно составленный договор грозит обернуться не доходным способом заработать на ренте, а настоящей «головной болью». Профессиональные риэлторы, прежде всего, начинают с определения прав владельца на пользование сдаваемым в аренду помещением. Практика показывает, что при покупке недвижимости не все доводят процесс получения необходимых документов до логического завершения — получения свидетельства на право собственности, в котором чётко указано на каких основаниях физическое лицо или компания владеет помещением и каким образом может им распоряжаться. Одним из ограничений, отмеченных в свидетельстве, может быть, например, ипотека. То есть, если помещение приобреталось его владельцем на заёмные средства, то для его сдачи в аренду необходимо официальное письменное разрешение залогодержателя (банка), которому предоставляется проект договора со всеми ценовыми позициям и параметрами здания. Как правило, подобные ситуации происходят при аренде в крупных офисных зданиях, которые строятся или приобретаются на условиях кредита. Лишь убедившись в том, что арендодатель обладает правом сдавать, принадлежащее ему помещение, риэлторы начинают поиск потенциальных клиентов. Нередко опытным компаниям, занимающим серьёзные позиции на рынке недвижимости, заказчики предоставляют карт-бланш в выборе арендатора. Если потенциальный клиент не имеет чёткой стратегии развития бизнеса на арендуемой площади и выглядит, с точки зрения агентства недвижимости или арендодателя, ненадёжно, это довольно веский повод для отказа. Несмотря на то, что подробные вопросы о «планах действия» в арендуемом помещении многим могут показаться некорректными, лучше всё выяснить на начальном этапе переговоров. Так как аренда — это серьёзное долгосрочное сотрудничество (длящееся минимум год), в интересах обоих сторон подробно прописать в договоре максимальное количество возможных непредвиденных ситуаций. Прежде всего, один из самых главных вопросов: определение цены и графика платежей. Устанавливать сумму платы за арендуемую площадь на основании экспертизы оценщиков — не всегда корректно, как правило, ориентиром служит сложившаяся рыночная стоимость. На неё влияют конструктивные и иные особенности помещения, соответствие его целевого назначения потребностям заказчика, месторасположение, набор имеющихся в нём опций (коммуникации, парковка и др.) Сделать сдаваемый объект более привлекательным и востребованным для арендаторов можно лишь на этапе его строительства. Опытные риэлторы советуют конструировать здания с более гибкими возможностями перепланировки, с универсальной конфигурацией, подходящей для разного типа организаций. Прописывая план осуществления платежей (при долгосрочных соглашениях), необходимо учесть вопрос индексации арендной платы, закладывая в договоре возможное повышение ставок на какой-то конкретный процент либо в соответствии с определённым экономическим индексом, который фиксируется в официальных источниках. Следующий важный момент - в каком виде передаётся помещение. Со стороны арендодателя дальновидней отметить все нюансы и скрытые дефекты помещения. В случае их неуказания арендатор в праве предъявить иск с претензией о том, что его не уведомили о дефектах, мешающих полноценной работе в помещении и обеспечению доходности. При грамотно составленном договоре за все работы, произведённые арендатором, он же и отвечает. В противном случае, по Гражданскому Кодексу, ответственность за помещение несёт арендодатель, если иное не прописано в договоре. В любой спорной ситуации суд опирается на договор. Предусмотреть форс-мажор, конечно, невозможно. Поэтому в продуманном договоре аренды гарантией выступают страховой депозит или обеспечительные взносы, которые арендатор платит арендодателю. Этой суммой последний может воспользоваться в непредвиденной ситуации, чтобы покрыть долги или оплатить ущерб, нанесённый арендатором, оказавшимся по той или иной причине неплатёжеспособным. Одним из обязательных пунктов договора является и возможное расторжение договора, его условия и компенсации для стороны, несущей убытки. Стоит предусмотреть и каким образом при окончании или расторжении договора помещение будет возвращаться владельцу. А именно: какие улучшения были произведены арендатором, отделимыми или же неотделимыми (изменение конструктивных элементов: пола, стен, потолка; оборудование систем вентиляции, канализации и т.д. ) они являются, будут ли они учтены арендатором в счёт части оплаты или нет. В некоторых случаях договор обязывает «постояльцев» сдать площадь обратно в том же состоянии, в котором её принимали, с учётом естественного износа, конечно. Обязательно определяется в документах и срок съезда арендатора, и действия арендодателя в случае, если «пользователем» помещения было вывезено не всё имущество. Чем точнее будут отражены в договоре права сторон, и арендодателя в частности, в различных ситуациях, тем надёжнее будут их отношения.